Antes de enviar sua gleba

Uma primeira leitura técnica da gleba, gratuita, feita a partir da localização, da área e do município: relevo e declividades, restrições ambientais e legais, estimativa de aproveitamento em lotes e o caminho de aprovação na prefeitura.

Serve para decidir se vale seguir para o estudo de viabilidade completo e, depois, para o projeto. Veja como funciona.

A análise preliminar não tem custo. O estudo de viabilidade completo é orçado depois dela, conforme a área, o relevo e o que o município exige, e traz o traçado preliminar, o quadro de áreas e o número estimado de lotes.

Baixe o formulário do estudo.

Urbanístico, terraplenagem, drenagem, esgoto, água e pavimentação, todos desenhados sobre o mesmo levantamento e compatibilizados entre si. Também acompanhamos a aprovação, com as revisões pedidas pelos órgãos, até o registro em cartório.

Veja o que cada projeto entrega.

Para a análise preliminar, não. Para o projeto, sim: todas as disciplinas são desenhadas sobre ele. Se ainda não existir, ele é a primeira etapa.

No loteamento, a gleba é dividida com abertura de novas vias ou prolongamento das existentes. No desmembramento, os lotes aproveitam o sistema viário que já existe, sem abrir ruas novas.

Lei 6.766/1979, art. 2º.

Depende da área, do número de lotes, do relevo e do que o município exige. Por isso o orçamento vem depois da análise preliminar, quando a gleba já é conhecida.

O prazo dos projetos é definido na proposta. A aprovação depende dos órgãos: aprovar um loteamento leva de 18 a 36 meses, e pode passar de 5 anos quando o projeto volta muitas vezes para revisão.

Projetos compatibilizados desde o início reduzem essas revisões. Veja onde um loteamento perde tempo.

* Estimativa de mercado (CTZ). Fonte no rodapé.

Na implantação, a diferença é pequena: em estudos com preços SINAPI, ficou abaixo de 10%, às vezes a favor do asfalto, às vezes dos blocos intertravados. O paver costuma ganhar na manutenção, porque os blocos são retirados e recolocados no mesmo lugar.

O que mais pesa no custo é a espessura das camadas, definida pelo solo e pelo tráfego. Veja o comparativo.

* Estudos UniPac (2020) e UNESC (2017). Fontes no rodapé.

Depende das vias, das áreas públicas que o município exige e das restrições do terreno, como APP e declividade. Estudos de viabilidade citam de 40% a 65% da gleba em lotes.

* Estimativa de mercado (Métrica). Fonte no rodapé.

A lei federal fixa 125 m² de área e 5 m de frente. Muitos municípios exigem mais, e vale sempre a regra mais restritiva.

Lei 6.766/1979, art. 4º, II.

A lei não permite o parcelamento de terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigências específicas das autoridades. Por isso essas áreas precisam aparecer já na análise preliminar, e não no meio do projeto.

Lei 6.766/1979, art. 3º, parágrafo único, III.

A espessura das camadas é calculada pela capacidade de suporte do solo, o CBR. Pelo método do DNIT, com o mesmo tráfego, um solo com CBR de 15% pede cerca de 30 cm de pavimento; com CBR de 3%, cerca de 78 cm.

Sem ensaio, o projeto chuta esse valor: ou sobra base e o custo sobe, ou falta e a rua trinca antes do tempo.

DNIT, Manual de Pavimentação (IPR-719), com N = 10⁶.

Área de Preservação Permanente: faixas ao longo de rios e córregos, o entorno de nascentes e encostas muito íngremes, entre outras. Ela não vira lote e reduz a área vendável.

Código Florestal, Lei 12.651/2012, art. 4º.

Os dois engenheiros são registrados no CREA-SC. Para glebas em outros estados, fale com a gente pelo WhatsApp e avaliamos o caso.